¿Quién Paga Honorarios Inmobiliarios en Alquiler 2025 Argentina?

El mercado de alquileres en Argentina ha sido un terreno de constantes cambios y debates, especialmente en lo que respecta a los costos asociados y, en particular, a los honorarios de las inmobiliarias. Con la mirada puesta en 2025, es fundamental comprender la situación actual, que ha sido drásticamente redefinida por recientes modificaciones legislativas. Si te preguntas quién debe pagar la comisión de alquiler, si el propietario o el inquilino, y a cuánto ascienden estos montos, este artículo te brindará una guía completa para navegar el escenario actual.

La incertidumbre ha crecido exponencialmente desde la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551) a fines de 2023, lo que ha generado un nuevo paradigma en las relaciones contractuales y en la distribución de los costos. Ya no rigen las mismas reglas que hasta hace poco tiempo, y la clave ahora es la información y la negociación. Prepárate para entender cómo funciona la comisión de alquiler inmobiliaria en Argentina en 2025 y qué debes saber para proteger tus intereses, ya seas inquilino o propietario.

¿Qué son los Honorarios o Comisión de la Inmobiliaria?

La comisión de agencia inmobiliaria, también conocida como honorarios, es el monto que cobran estas empresas por los servicios prestados en la intermediación de un contrato de alquiler de una propiedad. Cuando un propietario decide poner su inmueble en alquiler a través de una inmobiliaria, esta se encarga de una serie de tareas fundamentales:

• Publicidad y difusión de la propiedad.
• Búsqueda y selección de potenciales inquilinos.
• Coordinación de visitas y exhibición del inmueble.
• Análisis de solvencia y verificación de garantías de los postulantes.
• Asesoramiento legal y redacción del contrato de alquiler.
• Gestión de la firma del contrato y entrega del inmueble.

Estos servicios buscan facilitar el proceso tanto para el propietario, asegurando un inquilino adecuado y el cumplimiento de las normativas, como para el inquilino, que accede a una oferta de propiedades verificadas y un proceso formal de alquiler.

Un Vistazo Histórico: ¿Quién Pagaba Antes y Qué Cambió?

Para entender la situación actual, es crucial revisar el camino legislativo que nos trajo hasta aquí. El pago de los honorarios inmobiliarios ha sido históricamente un punto de fricción y ha experimentado varios giros en la normativa argentina:

Antes de la Ley 27.551 (Ley de Alquileres)

Durante mucho tiempo, la práctica generalizada en Argentina, salvo excepciones provinciales o locales, era que los honorarios de la inmobiliaria fueran abonados por el inquilino. Este costo solía equivaler a uno o dos meses de alquiler y se sumaba a otros gastos iniciales como el mes de depósito, el mes adelantado y los costos de informes de garantía. Esta situación generaba una barrera de entrada significativa para quienes buscaban alquilar una vivienda.

Es importante destacar que en algunas jurisdicciones, como la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), ya existían normativas específicas. Por ejemplo, la Ley 5859 de CABA, sancionada en 2017, estableció que los honorarios y gastos de gestoría por la intermediación en contratos de locación de inmuebles para vivienda habitual debían estar a cargo del propietario.

Durante la Vigencia de la Ley 27.551 (Agosto 2020 - Diciembre 2023)

La sanción de la Ley de Alquileres (Ley 27.551) en 2020 marcó un antes y un después a nivel nacional. Esta ley, en su artículo 13, fue explícita al establecer que “la intermediación en los contratos de locación de inmuebles estará a cargo únicamente de un corredor matriculado, pudiendo percibir honorarios solo una de las partes. En las locaciones de inmuebles con destino a vivienda, los honorarios y gastos de gestoría serán a cargo del locador (propietario)”.

Esta disposición tuvo un impacto directo y significativo: a nivel nacional, la obligación de pagar los honorarios de la inmobiliaria por alquileres de vivienda habitual recayó sobre el propietario. Esto buscaba aliviar la carga económica inicial de los inquilinos y unificar criterios en todo el país, aunque generó descontento en el sector inmobiliario y entre muchos propietarios.

La Situación Actual y Futura: El Impacto del DNU 70/2023

El escenario cambió radicalmente con la publicación del DNU 70/2023 (Decreto de Necesidad y Urgencia) en diciembre de 2023. Este DNU, entre muchas otras cosas, derogó por completo la Ley 27.551. Al derogarse la ley, se eliminó también la disposición que obligaba al propietario a pagar los honorarios inmobiliarios a nivel nacional.

Esto significa que, a partir de la entrada en vigencia del DNU y de cara a 2025, ya no existe una ley nacional que determine explícitamente quién debe abonar la comisión inmobiliaria en un contrato de alquiler. La situación ha vuelto a un marco de libertad contractual, donde las partes (propietario e inquilino) son libres de acordar quién se hará cargo de este costo, o si será compartido.

Es fundamental destacar que, si bien el DNU derogó la Ley 27.551, la situación de las leyes provinciales o municipales (como la Ley 5859 de CABA) es más compleja. Aunque el DNU tiene jerarquía federal, la interpretación de si deroga automáticamente normativas locales específicas es un tema de debate legal y puede variar. Sin embargo, en la práctica, el espíritu del DNU tiende a la desregulación y a que prevalezca el acuerdo entre las partes.

¿Quién Paga la Comisión de Alquiler en Argentina en 2025?

A la luz del DNU 70/2023, la respuesta más precisa es: quien las partes acuerden. No hay una imposición legal nacional. Esto abre un abanico de posibilidades:

• El propietario podría seguir absorbiendo los honorarios, especialmente si busca agilizar el alquiler de su propiedad en un mercado competitivo.
• El inquilino podría volver a pagar la comisión, como era la práctica general antes de la Ley 27.551.
• Las partes podrían acordar una división de los honorarios, asumiendo cada uno un porcentaje.
• La inmobiliaria podría cobrar una comisión al propietario por la gestión de búsqueda y otra, menor, al inquilino por la gestión de papeleo y asesoramiento.

La clave es que, sin una ley que lo regule a nivel nacional, la determinación de quién paga la comisión se convierte en un punto de negociación entre el propietario, el inquilino y la inmobiliaria. La fuerza del mercado, la demanda de propiedades y la oferta disponible influirán fuertemente en esta decisión.

La Situación en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA)

Como se mencionó, la Ley 5859 de CABA establecía que los honorarios por alquiler de vivienda habitual debían ser pagados por el propietario. Con la derogación de la Ley 27.551 por el DNU, la validez de la Ley 5859 es un tema de debate. Algunos juristas sostienen que, al ser una ley local, no fue directamente derogada por el DNU y, por lo tanto, seguiría vigente. Otros argumentan que el espíritu desregulador del DNU podría interpretarse como una anulación de estas normativas locales en la práctica.

En la realidad, esto ha generado una zona gris. Algunas inmobiliarias en CABA pueden seguir cobrando al propietario, mientras que otras podrían intentar cobrar al inquilino, amparándose en la desregulación nacional. Es crucial que tanto propietarios como inquilinos en CABA se informen y, si es necesario, busquen asesoramiento legal específico sobre la aplicación de la Ley 5859 en el contexto post-DNU.

¿Cómo se Calculan los Honorarios o el "Mes de Agencia"?

Dado que la regulación nacional sobre los honorarios fue derogada, no hay un cálculo único establecido por ley para 2025. Sin embargo, las prácticas de mercado más comunes suelen basarse en:

• Un porcentaje del valor total del contrato: Es habitual que se establezca un porcentaje sobre el monto total del contrato de alquiler (por ejemplo, el 4% o 5% del valor total de los 12 o 24 meses de alquiler). A este monto se le debe sumar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente.
• Un número de meses de alquiler: Otra fórmula extendida es cobrar el equivalente a uno o dos meses de alquiler (o un porcentaje de una mensualidad), también sumando el 21% de IVA. Esta es la razón por la cual a veces se la conoce como “mes de agencia” o “dos meses de agencia”.

Es importante preguntar de antemano a la inmobiliaria cuál es su política de honorarios y cómo se calculan, así como quién será el responsable de su pago, antes de iniciar cualquier gestión.

Otros Costos Asociados al Alquiler en Argentina

Además de los honorarios de la inmobiliaria, tanto inquilinos como propietarios deben considerar otros gastos iniciales y recurrentes en un contrato de alquiler:

Para el Inquilino:

• Mes de depósito: Generalmente, un mes de alquiler que se entrega como garantía al propietario para cubrir posibles daños al inmueble o deudas al finalizar el contrato. Este monto debe ser devuelto al finalizar el contrato, actualizado al valor del último mes de alquiler.
• Mes de alquiler adelantado: El primer mes de alquiler se paga al inicio del contrato.
• Gastos de informes de garantía: Costos asociados a la solicitud de informes de dominio e inhibición de la propiedad que se ofrece como garantía, o informes de solvencia del garante.
• Impuesto de Sellos (si aplica): En algunas jurisdicciones, los contratos de alquiler están gravados con el Impuesto de Sellos, que suele ser un porcentaje del valor total del contrato y puede ser compartido entre las partes o asignado a una de ellas según el acuerdo. Con el DNU 70/2023, la obligación de sellado para contratos de locación fue eliminada a nivel nacional, pero es importante verificar si alguna normativa provincial aún lo exige.
• Expensas, servicios e impuestos: Los gastos mensuales de servicios (luz, gas, agua, internet), expensas (gastos comunes del edificio) y algunos impuestos (como ABL/Inmobiliario, aunque este suele ser a cargo del propietario, puede ser trasladado al inquilino en algunos casos).

Para el Propietario:

• Honorarios de la inmobiliaria (si los asume): Como se explicó, es un punto de negociación.
• Impuestos: Impuesto Inmobiliario, ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza), Impuesto a las Ganancias por la renta percibida.
• Seguro contra incendios/terceros: En algunos contratos se exige al propietario contratar un seguro.
• Arreglos y mantenimiento estructural: Reparaciones mayores del inmueble son responsabilidad del propietario.

¿Vale la Pena Contratar una Inmobiliaria para Alquilar?

A pesar de los costos involucrados, la contratación de una inmobiliaria sigue siendo una opción muy valiosa tanto para propietarios como para inquilinos. Su rol va más allá de simplemente "mostrar el piso":

Para el Propietario:

• Selección de inquilinos solventes: Las inmobiliarias tienen experiencia en la verificación de antecedentes, ingresos y garantías, reduciendo el riesgo de morosidad o problemas futuros.
• Ahorro de tiempo: Se encargan de la publicidad, las llamadas, las visitas y la gestión de la documentación, liberando al propietario de una gran carga de trabajo.
• Asesoramiento legal: Ofrecen contratos actualizados a la normativa vigente y resuelven dudas legales, minimizando riesgos de conflictos.
• Gestión de conflictos: Actúan como mediadores ante posibles problemas durante el contrato.

Para el Inquilino:

• Acceso a una cartera de propiedades: Las inmobiliarias tienen una amplia oferta de inmuebles, facilitando la búsqueda.
• Seguridad y transparencia: Aseguran que las propiedades cumplan con las condiciones legales y que el proceso sea transparente.
• Asesoramiento: Brindan información sobre los derechos y obligaciones del inquilino y los costos asociados.
• Profesionalismo: Un corredor matriculado ofrece un respaldo y una garantía de seriedad en la operación.

Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre Honorarios Inmobiliarios en Argentina 2025

A continuación, respondemos a las dudas más comunes que surgen en torno a los honorarios inmobiliarios para alquileres en Argentina en 2025:

¿Es legal que me cobren comisión a mí como inquilino en 2025?

Sí, tras la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.551) por el DNU 70/2023, no existe una ley nacional que prohíba que el inquilino pague la comisión. La determinación de quién paga los honorarios es ahora un punto de acuerdo entre las partes. Sin embargo, en jurisdicciones como CABA, donde existía una ley local (Ley 5859) que asignaba el pago al propietario, la situación puede ser más compleja y objeto de interpretación legal. Siempre es recomendable consultar con un profesional.

¿Cuánto es lo máximo que puede cobrar una inmobiliaria de comisión?

Con la desregulación, no hay un límite máximo establecido por ley a nivel nacional. El monto se rige por la negociación y las prácticas de mercado. Generalmente, oscila entre el 1% y el 5% del valor total del contrato, o el equivalente a uno o dos meses de alquiler, más IVA. Los colegios de corredores inmobiliarios suelen sugerir aranceles, pero estos no son de cumplimiento obligatorio tras el DNU.

¿Puedo alquilar directamente con el propietario para evitar la comisión?

Sí, es posible. Muchos propietarios optan por alquilar sus propiedades de forma particular para ahorrar costos de intermediación. Sin embargo, esta opción implica que el propietario deberá encargarse de todas las gestiones (publicidad, selección, contratos, etc.), y el inquilino deberá ser más proactivo en la búsqueda y verificación de la legitimidad de la operación y el contrato.

¿Qué pasa si una inmobiliaria me cobra por "mostrar el piso" o por "estudio de solvencia" antes de firmar el contrato?

Cobrar por servicios previos a la firma del contrato de alquiler, como mostrar la propiedad o realizar un estudio de solvencia, puede ser una práctica cuestionable y, en algunas jurisdicciones (como CABA bajo ciertas interpretaciones de la Ley 5859), podría ser considerado indebido si esos costos no son parte de los honorarios finales y si el inquilino no es quien finalmente firma el contrato. Es fundamental que todos los costos estén claros y detallados antes de abonar cualquier suma.

¿Qué es el DNU 70/2023 y cómo afecta los alquileres?

El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 es una medida del Poder Ejecutivo Nacional que derogó la Ley de Alquileres (Ley 27.551). Esto significa que se eliminaron regulaciones clave como la duración mínima de los contratos (3 años), la indexación obligatoria por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y la imposición de que los honorarios inmobiliarios fueran pagados por el propietario. En su lugar, se fomenta la libertad contractual, permitiendo a las partes acordar libremente condiciones, plazos, moneda y mecanismos de ajuste, así como quién paga los honorarios.

Conclusión: La Importancia de la Información y la Negociación

El mercado de alquileres en Argentina para 2025 se presenta con un marco legal significativamente más flexible y desregulado que en años anteriores. La derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 ha transformado la dinámica, y la cuestión de quién paga los honorarios de la inmobiliaria ya no tiene una respuesta única impuesta por una ley nacional.

La clave para inquilinos y propietarios reside ahora en la negociación y en un claro acuerdo entre las partes antes de la firma de cualquier contrato. Es fundamental que todos los costos, incluyendo los honorarios inmobiliarios, el mes de depósito, el mes adelantado y cualquier otro gasto, estén explícitamente detallados y consensuados. No dudes en preguntar, pedir aclaraciones y, si es necesario, buscar asesoramiento legal o de un profesional matriculado para asegurarte de que tus derechos y obligaciones estén protegidos en este nuevo escenario. La transparencia y la información son tus mejores aliados en el camino hacia un alquiler exitoso.

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