08/04/2025
La compraventa de un inmueble es un hito importante en la vida de cualquier persona. Es un proceso que culmina con la firma de la escritura, un documento fundamental que formaliza la transferencia de la propiedad y establece los derechos y obligaciones de las partes involucradas. Sin embargo, este paso final, aunque emocionante, viene acompañado de una serie de costos económicos que es crucial entender a fondo, especialmente si la transacción se realiza en la Provincia de Buenos Aires.
A menudo, el cálculo de estos gastos puede parecer complejo y abrumador, dado que involucra diversos impuestos, tasas y honorarios profesionales que varían según la provincia y la naturaleza de la operación. En este artículo, desglosaremos cada uno de los componentes que conforman el valor final de una escritura en la Provincia de Buenos Aires, tanto para el comprador como para el vendedor, ofreciendo claridad y una guía práctica para anticipar y comprender estos importantes desembolsos.
- ¿Qué es la Escritura de una Propiedad y Por Qué es Tan Importante?
- Principales Gastos al Momento de Escriturar en la Provincia de Buenos Aires
- ¿Qué Debe Abonar el Vendedor en la Provincia de Buenos Aires?
- ¿Qué Debe Abonar el Comprador en la Provincia de Buenos Aires?
- Comparativa de Gastos de Escrituración (Estimados)
- Otros Costos Administrativos y de Archivo en Buenos Aires
- Preguntas Frecuentes al Escriturar una Propiedad en la Provincia de Buenos Aires
- ¿Quién debe pagar el ITI?
- ¿Quién debe pagar el Impuesto de Sellos en una escrituración?
- ¿Cómo se calculan los Honorarios de Escribano en una operación inmobiliaria?
- ¿Qué es el costo de una Primera Escritura?
- ¿Cómo calcular el pago de escrituras?
- ¿Cuáles son los gastos de compra de un inmueble en la Provincia de Buenos Aires?
- Conclusión
¿Qué es la Escritura de una Propiedad y Por Qué es Tan Importante?
La experiencia de comprar o vender un inmueble implica una serie de etapas bien definidas. Típicamente, el proceso comienza con la firma de una reserva de compra, seguida, en algunos casos, por un boleto de compra-venta. Pero el verdadero punto de inflexión, el acto que otorga plena validez legal a la transacción, es la firma de la escritura. Este documento es un instrumento público, certificado y firmado por un escribano público (o notario), que no solo formaliza la transferencia del dominio de la propiedad, sino que también detalla las condiciones de la venta, las características del inmueble y la identidad de las partes.
Escriturar, por lo tanto, es el acto solemne mediante el cual un escribano, en presencia del vendedor y del comprador (o sus representantes), formaliza la transmisión de la propiedad en cuestión. Una vez firmada y registrada, la escritura perfecciona la venta, otorgando seguridad jurídica a ambas partes y, en particular, al comprador, quien a partir de ese momento se convierte en el legítimo propietario del inmueble. Es la garantía de tu derecho sobre la propiedad.
Principales Gastos al Momento de Escriturar en la Provincia de Buenos Aires
Los costos asociados a la escritura de una propiedad se componen de varios ítems. Es fundamental conocer cada uno para evitar sorpresas y gestionar adecuadamente el presupuesto. A continuación, detallamos los más relevantes, con un enfoque en la Provincia de Buenos Aires:
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) - Situación Actual
Históricamente, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue un impuesto nacional que debían tributar las personas físicas y sucesiones indivisas al momento de vender una propiedad. Su alícuota era del 1,5% sobre el valor de escrituración y siempre estaba a cargo del vendedor/propietario.
Sin embargo, es crucial destacar que, según lo publicado por el Poder Ejecutivo Nacional en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024, el ITI fue derogado por la Ley N° 27743 de Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes. Esta derogación simplifica el panorama para muchas transacciones, pero no significa que la venta de un inmueble quede exenta de toda carga impositiva para el vendedor.
En su lugar, para aquellos inmuebles cuya adquisición fue posterior al 31 de diciembre de 2017, no aplica el ITI, pero el vendedor deberá pagar un 15% sobre el resultado de la operación en concepto de Impuesto Cedular. Este monto se calcula como la diferencia entre el valor de venta actual y el valor de costo inicial (actualizado por el índice IPC), más los gastos de la venta. Para personas jurídicas, la situación es diferente, ya que no aplica el ITI, pero el escribano retendrá un 3% en concepto de anticipo de Impuesto a las Ganancias que la sociedad pagará por esta venta, con posibles exenciones si se trata de un reemplazo de Bien de Uso.
Impuesto de Sellos
El Impuesto de Sellos es un gravamen provincial que recae sobre las escrituras públicas y otros instrumentos que formalizan la transferencia de dominio o la posesión de inmuebles. En la Provincia de Buenos Aires, este impuesto es del 2% sobre el valor de escrituración. Tradicionalmente, este impuesto se abona en partes iguales por el vendedor y el comprador, es decir, un 1% para cada uno.
Es importante saber que existen exenciones. Por ejemplo, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), si se trata de la primera compra de una vivienda familiar y de ocupación permanente, y el monto de escrituración no supera el mínimo no imponible establecido, se puede solicitar una exención. En la Provincia de Buenos Aires, aunque las exenciones pueden ser más limitadas, siempre es recomendable consultar con el escribano para verificar si aplica alguna situación particular.
Gastos de Escrituración
Estos son un conjunto de conceptos variados que cubren los costos administrativos y de gestión necesarios para la formalización de la escritura. Incluyen, entre otros:
- Estudio de títulos: Investigación sobre la historia legal del inmueble para asegurar su legitimidad y libre disposición.
- Gastos de diligenciamiento: Costos asociados a la obtención de certificados y documentos necesarios (ej., certificados de dominio, de inhibición, de libre deuda de impuestos).
- Aporte notarial: Contribución a la caja notarial.
- Formularios UIF/AFIP: Documentación requerida por organismos de control fiscal y antilavado.
- Gastos de inscripción: Costos para registrar la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Algunos de estos valores son fijos, mientras que otros son proporcionales al valor de escrituración, en algunos casos con topes. Generalmente, se estima que representan alrededor del 2% del valor de escrituración. Es crucial tener en cuenta que estos gastos no incluyen los honorarios del escribano.
Honorarios de Escribano
Los honorarios del escribano corresponden a la retribución por los servicios profesionales de este fedatario público. Su rol es central en la operación: examina los títulos, verifica la legitimación de las partes, prepara la escritura, y asegura la legalidad y seguridad jurídica de la transacción. El monto de los honorarios no es fijo, sino que varía según tablas arancelarias que consideran el valor del inmueble y la complejidad de la operación. En la Provincia de Buenos Aires, se estima que estos honorarios se encuentran aproximadamente entre el 1,5% y el 2% del valor de la transacción, más IVA (21%). A diferencia de otros gastos, los honorarios del escribano son pagados por el comprador, según el uso y costumbre.
Costo de Primera Escritura
Este concepto es específico para propiedades a estrenar, generalmente en el marco de desarrollos inmobiliarios. Implica trámites adicionales como el estudio de títulos del desarrollo en su conjunto y certificados administrativos específicos para la primera transferencia. Su costo se estima alrededor del 2% del valor de escrituración y suele estar a cargo del comprador.
¿Qué Debe Abonar el Vendedor en la Provincia de Buenos Aires?
La parte vendedora también asume una serie de costos importantes al momento de transferir un inmueble. A continuación, se detallan los principales conceptos y sus valores porcentuales estimados:
| Concepto | Monto % (Aprox.) | ¿Paga IVA? | Valor al que aplica |
|---|---|---|---|
| Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)* (Derogado 2024; considerar Impuesto Cedular/Ganancias) | 1,5% (Histórico) | NO | Escriturado |
| Impuesto de Sellos* (parte vendedora) | 1% | NO | Escriturado |
| Gastos de Escrituración (parte vendedora: certificados de dominio e inhibición, libre deuda, etc.) | 0,6% - 1% | NO | Escriturado |
| Aporte Notarial (parte vendedora) | 0,4% | NO | Escriturado |
| Diligenciamientos varios aproximado | 0,7% | NO | Escriturado |
| Cédula Catastral (valor fijo, varía) | Variable | NO | Valoración |
*Nota: Recordar que el ITI fue derogado en 2024 y, en su lugar, aplica el Impuesto Cedular (15% sobre la ganancia) para inmuebles adquiridos después del 31/12/2017 por personas físicas, o anticipo de Impuesto a las Ganancias para personas jurídicas.
Adicionalmente, el vendedor deberá considerar la Tarifa Inmobiliaria, que en la Provincia de Buenos Aires corresponde como máximo a un 3% + IVA del monto de la transacción por los servicios de intermediación inmobiliaria.
¿Qué Debe Abonar el Comprador en la Provincia de Buenos Aires?
La mayor parte de los gastos de escrituración recaen sobre el comprador. Estos son los distintos conceptos y sus variantes porcentuales a abonar por la parte compradora de una propiedad en la Provincia de Buenos Aires:
| Concepto | Monto % (Aprox.) | ¿Paga IVA? | Valor al que aplica |
|---|---|---|---|
| Impuesto de Sellos* (parte compradora) | 1% | NO | Escriturado |
| Honorarios de Escribano* | 1,5% - 2% | SI | Transaccionado |
| Primera Escritura* (si aplica) | 2% | NO | Escriturado |
| Gastos de Escrituración (parte compradora: tasa de inscripción, certificados, etc.) | 0,6% - 0,8% | NO | Transaccionado |
| Aporte Notarial (parte compradora) | 0,4% | NO | Escriturado |
| Diligenciamientos varios aproximado | 0,5% | NO | Escriturado |
Adicionalmente, el comprador deberá considerar la Tarifa Inmobiliaria, que en la Provincia de Buenos Aires corresponde a un 4% + IVA del monto de la transacción.
Comparativa de Gastos de Escrituración (Estimados)
Para tener una idea más clara, podemos resumir el rango aproximado de los costos totales de escrituración sobre el valor del inmueble, excluyendo la comisión inmobiliaria:
| Parte | Provincia de Buenos Aires (Rango Total Estimado) | Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Rango Total Estimado) |
|---|---|---|
| Vendedor | ~2,5% - 3,5% (considerando Impuesto Cedular/Ganancias) | ~3,5% - 4,5% (considerando Impuesto Cedular/Ganancias) |
| Comprador | ~5% - 6,5% | ~7% - 8% |
Es importante recordar que estos son rangos estimados y pueden variar según el escribano, el valor del inmueble y las particularidades de cada operación.
Otros Costos Administrativos y de Archivo en Buenos Aires
Además de los gastos directamente relacionados con la compraventa y la firma de la escritura, existen costos asociados a la obtención de copias o consultas de documentos en el Archivo de Protocolos de la Provincia de Buenos Aires. Estos valores no forman parte del cálculo inicial de la escritura, pero pueden ser relevantes en otras instancias o para futuras gestiones:
| Concepto | Valor (Desde 01/05/2025 - Pesos Argentinos) |
|---|---|
| Copia (Testimonio) Judicial – Normal | $157.700 |
| Copia (Testimonio) Derecho Propio – Normal | $157.700 |
| Copia Certificada Derecho Propio – Normal | $119.700 |
| Copia Simple Derecho Propio – Normal | $38.800 |
| Copia Simple Digital (por cada 25 folios) | $13.700 |
| Búsqueda por Índices (por cada tomo) | $26.600 |
| Legalizaciones Derecho Propio – Normal | $17.900 |
| Consulta de Protocolo (para el público) | $25.300 |
Estos costos se aplican a servicios específicos del Archivo de Protocolos, como la obtención de copias de escrituras existentes, certificados o la consulta de documentos, y no deben confundirse con los gastos de la escrituración de una nueva compraventa.
Preguntas Frecuentes al Escriturar una Propiedad en la Provincia de Buenos Aires
¿Quién debe pagar el ITI?
Como se mencionó, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado a partir de julio de 2024. Anteriormente, era una obligación del vendedor (personas físicas y sucesiones indivisas) del 1,5% sobre el valor de escrituración, con la posibilidad de eximirse si se trataba de una vivienda única y se comprometía a reemplazarla dentro del año (tramitando el certificado de no retención ante AFIP).
Actualmente, si el inmueble fue adquirido después del 31/12/2017, el vendedor (persona física) deberá tributar un 15% en concepto de Impuesto Cedular sobre la ganancia obtenida por la venta. Si el vendedor es una persona jurídica, no aplica el ITI, pero el escribano retendrá un 3% en concepto de anticipo de Impuesto a las Ganancias de la sociedad, salvo excepciones como el reemplazo de Bien de Uso con certificado de Contador Público.
¿Quién debe pagar el Impuesto de Sellos en una escrituración?
El Impuesto de Sellos es del 2% en la Provincia de Buenos Aires (y 3,5% en CABA) sobre el valor de escrituración. Por usos y costumbres, este impuesto se abona en partes iguales entre el vendedor y el comprador, es decir, un 1% cada uno en PBA. En CABA, existe la posibilidad de solicitar una exención si se trata de la primera compra de una vivienda familiar y de ocupación permanente, siempre que el monto de escrituración no supere el mínimo no imponible (que se eleva a $205.332.000 aproximadamente desde el 1° de enero de 2025). Si se supera este monto, el impuesto se aplica sobre el excedente.
¿Cómo se calculan los Honorarios de Escribano en una operación inmobiliaria?
Los honorarios del escribano no tienen un valor fijo. Se calculan en base a tablas arancelarias establecidas por los Colegios de Escribanos, que varían según el valor del inmueble y la complejidad de la operación. A modo de referencia, se estima que en la Provincia de Buenos Aires estos honorarios rondan entre el 1,5% y el 2% del valor de la transacción, más el 21% de IVA. Este es el único monto que, en teoría, podría ser objeto de negociación directa con el profesional, aunque en la práctica los rangos suelen ser bastante definidos.
¿Qué es el costo de una Primera Escritura?
El costo de una Primera Escritura se aplica generalmente a propiedades a estrenar que forman parte de desarrollos inmobiliarios. Este concepto cubre trámites específicos y adicionales asociados a la primera transferencia de una unidad funcional dentro de un nuevo desarrollo, incluyendo estudios de títulos del conjunto y certificados administrativos. Se estima en un 2% del valor de escrituración y, por lo general, corre por cuenta del comprador.
¿Cómo calcular el pago de escrituras?
El costo total para escriturar una propiedad varía significativamente según la ubicación (Provincia de Buenos Aires vs. CABA, por ejemplo), el tipo de inmueble, y su valor de transacción. En general, el costo total para escriturar una propiedad (considerando impuestos, derechos, honorarios del escribano y gastos varios) suele oscilar entre el 4% y el 7% del valor total del inmueble. Sin embargo, como hemos detallado, este porcentaje se distribuye entre comprador y vendedor y se compone de varios ítems específicos. La mejor manera de obtener un cálculo preciso es solicitar un presupuesto detallado a un escribano público de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble.
¿Cuáles son los gastos de compra de un inmueble en la Provincia de Buenos Aires?
Los gastos de compra de un inmueble en la Provincia de Buenos Aires no son los mismos para el comprador que para el vendedor. El comprador es quien asume la mayor parte de los costos asociados directamente a la escritura. Esto incluye:
- Impuesto de Sellos: 1% del valor de escrituración (la otra mitad la paga el vendedor).
- Honorarios del Escribano: Aproximadamente entre 1,5% y 2% del valor de transacción, más IVA. Este es el gasto más significativo para el comprador.
- Gastos de Escrituración (parte compradora): Incluyen la tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad, aportes notariales, y otros diligenciamientos, que pueden oscilar entre un 0,6% y un 0,8% del valor de la transacción.
- Primera Escritura: Si aplica (propiedades a estrenar), alrededor del 2% del valor de escrituración.
Adicionalmente, el comprador deberá pagar la Tarifa Inmobiliaria, que en PBA suele ser un 4% más IVA del monto de la transacción.
Conclusión
Calcular cuánto cuesta escriturar una propiedad en la Provincia de Buenos Aires no es una tarea sencilla ni un monto fijo. Implica la suma de varios conceptos, algunos fijos y otros porcentuales, que varían entre el comprador y el vendedor, y que se basan en el valor de la transacción y las normativas provinciales. Aunque el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) haya sido derogado, otros impuestos como el Impuesto de Sellos y los honorarios del escribano siguen siendo componentes significativos del costo final.
Como hemos visto, el vendedor suele hacerse cargo de los gastos previos a la escritura y de los impuestos relacionados con la ganancia de capital, mientras que el comprador asume la mayor parte de los costos de formalización y registro de la nueva titularidad. La clave para una transacción exitosa y sin sobresaltos financieros radica en la anticipación y la búsqueda de asesoramiento profesional. Siempre es recomendable consultar con un escribano público de confianza desde las primeras etapas del proceso, quien podrá brindar un presupuesto exacto y personalizado de acuerdo con la situación particular del inmueble y las partes involucradas, asegurando una operación transparente y segura.
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