¿Cuánto Cuesta Escriturar una Casa? Cálculos Clave

Comprar o vender una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes que podemos tomar. Sin embargo, el camino desde la búsqueda inicial hasta la firma definitiva de la escritura está plagado de complejidades, trámites y, lo que es más importante, una serie de gastos que a menudo pasan desapercibidos. Estos costos, comúnmente denominados “invisibles”, pueden sumar una cifra considerable, alterando significativamente el presupuesto inicial y, en algunos casos, obligando a reevaluar la operación. Por ello, la planificación meticulosa y un asesoramiento experto se vuelven herramientas indispensables para navegar este proceso con éxito.

En nuestra experiencia como expertos en cálculos y finanzas aplicadas a la vida cotidiana, hemos constatado que una de las mayores preocupaciones de quienes se embarcan en una transacción inmobiliaria es precisamente la incertidumbre sobre el monto total de los gastos de escrituración. Estos importes, que abarcan desde impuestos hasta honorarios profesionales, son determinantes y su correcto cálculo es vital. A continuación, desglosaremos con precisión los costos de escrituración en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), con datos actualizados a mayo de 2025, para que tanto compradores como vendedores puedan realizar un cálculo preciso y anticipar cada peso necesario para concretar la operación sin sobresaltos.

¿Qué Implica Escriturar una Propiedad y Cuáles Son Sus Ventajas?

La escrituración de una propiedad es el acto jurídico fundamental que formaliza la transferencia de dominio de un inmueble. Va mucho más allá de un simple papeleo; es el paso crucial que otorga la seguridad jurídica plena sobre la titularidad del bien. Antes de llegar a este punto, el escribano, figura central en este proceso, lleva a cabo un exhaustivo estudio de títulos. Esta investigación es vital para verificar que la propiedad esté libre de cualquier tipo de gravamen, como embargos o inhibiciones, y para confirmar que quien vende es, de hecho, el legítimo propietario, sin problemas que puedan imposibilitar la transacción.

Una vez completado este riguroso proceso de verificación y subsanación de cualquier irregularidad, se procede a la firma de la escritura pública. Este documento, autenticado por el escribano, es la única forma legalmente reconocida en Argentina (salvo excepciones judiciales) para acreditar la compra o venta de un inmueble. Como bien explican desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la escritura pública es la alternativa más sólida para asegurarse de que no existen deudas ocultas, embargos o cualquier otro reclamo sobre la propiedad, y fundamentalmente, que el vendedor tiene la capacidad legal para transferir el dominio.

La principal ventaja de la escrituración es que, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, el comprador se convierte en el dueño absoluto del inmueble, impidiendo que terceros puedan realizar reclamos sobre su titularidad. Esto proporciona una tranquilidad invaluable y protege la inversión realizada. Es la garantía definitiva de que su patrimonio está legalmente resguardado.

¿Cuánto Demora una Escritura en CABA?

El tiempo que lleva concretar una escritura en la Ciudad de Buenos Aires puede variar, pero las estimaciones del Colegio de Escribanos de CABA sugieren un rango de entre 10 y 45 días. Este período se desglosa en aproximadamente 10 a 15 días para la preparación y firma de la escritura en sí, y alrededor de 30 días adicionales para que el documento quede debidamente anotado e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es crucial entender que este plazo se aplica cuando toda la documentación requerida está en perfecto orden y disponible. Cualquier inconsistencia o falta de papeles puede extender significativamente este cronograma.

Es importante destacar que, aunque documentos como el boleto de compraventa o la cesión de derechos son válidos y cumplen una función en el proceso, no ofrecen la misma seguridad ni son definitivos como la escritura pública. Estos documentos pueden ser, en ciertas circunstancias, revocados o resueltos por acciones de terceros, lo que subraya la importancia de llegar a la etapa final de escrituración lo antes posible. Respecto a la posesión del inmueble, lo habitual es que se entregue al momento de la firma de la escritura. Si por alguna razón justificada los vendedores necesitan permanecer en la propiedad por unos días más, se puede formalizar un comodato por el tiempo necesario, de modo que la tenencia sea de los vendedores pero la posesión legal ya corresponda a los compradores.

¿Cuánto Cuesta Escriturar una Propiedad? Desglose Detallado de Costos

El valor de los honorarios y otros pagos asociados a la escrituración no es arbitrario. Está fijado por una tabla que considera el valor de la propiedad y un monto mínimo establecido, el cual se actualiza periódicamente por el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos. Esta estructura busca estandarizar los costos y asegurar una base de cálculo transparente.

Es una práctica habitual en el mercado inmobiliario argentino que los gastos de escrituración se dividan entre las partes, con el vendedor asumiendo los costos previos a la firma de la escritura y el comprador los gastos posteriores. Sin embargo, es fundamental recordar que esta distribución puede ser modificada por acuerdo contractual entre las partes, siempre que se estipule claramente en documentos como la reserva o el boleto de compraventa. A continuación, presentamos un desglose detallado de los gastos que corresponden a cada parte, con información corroborada por la escribana Elizabeth Ezernitchi, presidente de la comisión de Arancel del Colegio de Escribanos en CABA, y actualizada a mayo de 2025.

Gastos a Cargo del Vendedor:

La venta de un inmueble implica una serie de erogaciones que recaen sobre el vendedor, principalmente relacionadas con la preparación y los impuestos asociados a la transferencia. Para realizar un cálculo preciso de lo que le corresponderá abonar, el vendedor debe considerar los siguientes ítems:

• Gastos Previos: Estos incluyen los costos de certificados, estudios de títulos y la evaluación jurídica que realiza el escribano para asegurar la viabilidad de la venta. Estos trámites son esenciales para garantizar la transparencia y legalidad de la operación. El costo estimado de estos gastos es de alrededor del 1% del valor de la propiedad.
• Impuesto de Sellos: Este es un impuesto de aplicación nacional, pero cuya alícuota y base imponible son definidas por cada jurisdicción. En CABA, la alícuota general es del 3,5% sobre el valor de la propiedad. Este monto se divide entre comprador y vendedor, por lo que al vendedor le corresponde pagar el 1,75%. Es importante mencionar que existe una exención para la venta de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, siempre y cuando el valor de la propiedad no supere un límite establecido por la Ciudad de Buenos Aires, que actualmente (mayo de 2025) es de $205.332 millones. Si la propiedad cumple con estos requisitos y su valor no excede el límite, el vendedor podría estar exento de este pago.
• Comisión Inmobiliaria: Aunque la ley en CABA establece que la comisión inmobiliaria es a cargo del propietario vendedor, y está regulada por Ley y por el Colegio Profesional Inmobiliario, es común que esta se divida o incluso que el comprador asuma una parte. No obstante, la porción que legalmente le correspondería al vendedor se encuentra entre el 3% y el 4% del valor de la propiedad. Este gasto, al igual que los previos, suele abonarse antes de la firma de la escritura.
• Deudas Pendientes: Es responsabilidad del vendedor liquidar cualquier deuda asociada al inmueble antes de la escrituración. Esto incluye expensas impagas, así como impuestos municipales (ABL) u otras tasas relacionadas con la propiedad. La propiedad debe entregarse libre de gravámenes y deudas.

Gastos a Cargo del Comprador:

El comprador, por su parte, asumirá la mayor parte de los gastos directamente relacionados con la inscripción del inmueble a su nombre y los honorarios del profesional que garantiza la legalidad de la transacción. Para utilizar nuestra calculadora de gastos como comprador, considere lo siguiente:

• Impuesto de Sellos: Al igual que el vendedor, el comprador debe abonar el 1,75% del valor de la escritura en concepto de Impuesto de Sellos. Sin embargo, si el inmueble adquirido será su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, este impuesto se reduce significativamente o incluso puede estar exento si el valor de la propiedad no excede el límite de $205.332 millones establecido por la Ciudad de Buenos Aires para mayo de 2025.
• Comisión Inmobiliaria: Aunque legalmente se considera un gasto del vendedor, es una práctica extendida que el comprador también abone una comisión a la inmobiliaria que intermedió en la operación, que oscila entre el 3% y el 4% del valor de la propiedad. Este monto se abona generalmente antes de la firma de la escritura.
• Tasas Registrales: Esta es una tasa variable que se paga por el derecho de inscribir el inmueble a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI). Una noticia favorable de 2024 fue la reducción de esta tasa a través del Decreto 902/2024, que la disminuyó a casi la mitad de su valor original, llegando en algunos casos a ser de solo el 0,3% del valor de la propiedad. Este es un punto importante a considerar para el cálculo preciso final.
• Honorarios del Escribano: El comprador es quien tradicionalmente asume los honorarios profesionales del escribano. Estos ascienden a un 2% del valor de la propiedad, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Este porcentaje cubre todo el trabajo de estudio de títulos, preparación de la escritura, asistencia a la firma y posterior inscripción en el registro.

Tabla Comparativa de Gastos de Escrituración (CABA - Mayo 2025)

Para facilitar la comprensión y el cálculo preciso de los costos ocultos y visibles, presentamos una tabla resumen de los principales gastos y a quién le corresponde abonarlos:

Flexibilidad en los Acuerdos: ¿Se Pueden Modificar los Gastos?

Es crucial entender que, si bien existen pautas y usos y costumbres sobre quién asume qué gasto, estas no son inamovibles. El principio de la autonomía de la voluntad de las partes permite que, mediante contrato, se modifiquen las responsabilidades de pago. Es decir, si en una reserva (el primer documento que se firma en una operación inmobiliaria) o en el boleto de compraventa se estipula que todos los gastos, honorarios e impuestos estarán a cargo de la parte compradora, o se establece una distribución diferente, ese acuerdo prevalecerá. Por ello, es fundamental leer con atención cada documento y contar con el asesoramiento legal adecuado antes de firmar cualquier compromiso.

Cómo Calcular sus Gastos de Escrituración: Un Enfoque Práctico

Para el comprador, la calculadora de gastos debe incluir no solo el precio de compra, sino también el Impuesto de Sellos, la comisión inmobiliaria, las tasas registrales y los honorarios del escribano. Cada uno de estos ítems representa un porcentaje significativo sobre el valor de la propiedad, y sumarlos con precisión es clave para evitar sorpresas. Por ejemplo, si usted es un comprador y la propiedad vale $100.000.000, su cálculo aproximado sería:

• Impuesto de Sellos: $100.000.000 * 1.75% = $1.750.000 (a menos que aplique exención).
• Comisión Inmobiliaria: $100.000.000 * 3.5% (promedio) = $3.500.000.
• Tasas Registrales: $100.000.000 * 0.3% = $300.000.
• Honorarios Escribano: $100.000.000 * 2% = $2.000.000 + IVA (21% sobre honorarios) = $2.000.000 + $420.000 = $2.420.000.
• Total estimado para el comprador: $1.750.000 + $3.500.000 + $300.000 + $2.420.000 = $7.970.000. Esto representa casi el 8% del valor de la propiedad, sin contar otros posibles gastos como la mudanza o refacciones.

Para el vendedor, el ejercicio de cálculo es similar. Sobre la misma propiedad de $100.000.000:

• Gastos Previos: $100.000.000 * 1% = $1.000.000.
• Impuesto de Sellos: $100.000.000 * 1.75% = $1.750.000 (a menos que aplique exención).
• Comisión Inmobiliaria: $100.000.000 * 3.5% (promedio) = $3.500.000.
• Total estimado para el vendedor: $1.000.000 + $1.750.000 + $3.500.000 = $6.250.000. A esto se deben sumar las deudas pendientes de servicios o impuestos.

Estos ejemplos demuestran la importancia de realizar estos cálculos precisos con anticipación y no confiar únicamente en estimaciones superficiales. La diferencia puede ser de millones de pesos.

Preguntas Frecuentes sobre la Escrituración en CABA

Aquí respondemos a algunas de las preguntas más comunes que surgen durante el proceso de escrituración:

¿Qué es la exención del Impuesto de Sellos para vivienda única?

En CABA, el Impuesto de Sellos (del 3.5% dividido entre las partes) puede ser eximido para la compra de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esto significa que si usted compra la propiedad para vivir en ella y no tiene otra en su nombre, y el valor del inmueble no supera el límite establecido por la Ciudad ($205.332 millones a mayo de 2025), no deberá abonar este impuesto. Es un beneficio significativo para el comprador y el vendedor que cumplen con los requisitos.

¿Siempre es el comprador quien paga los honorarios del escribano?

Tradicionalmente sí, es el comprador quien asume los honorarios del escribano, ya que es quien se beneficia directamente de la seguridad jurídica que le otorga la escritura a su nombre. Sin embargo, como se mencionó, las partes tienen la libertad de acordar una distribución diferente de los gastos en el contrato de compraventa. Es fundamental que cualquier cambio en esta práctica se especifique claramente por escrito desde la reserva o el boleto de compraventa.

¿Qué sucede si la propiedad tiene deudas pendientes?

Es obligación del vendedor entregar la propiedad libre de todo gravamen y deuda. Esto incluye deudas de expensas, Impuesto Inmobiliario (ABL), o cualquier otro servicio o impuesto asociado al inmueble. El escribano, durante el estudio de títulos, solicitará los certificados de libre deuda correspondientes. Si existen deudas, el vendedor deberá saldarlas antes de la firma de la escritura para que la operación pueda concretarse.

¿Por qué el boleto de compraventa no es tan seguro como la escritura?

El boleto de compraventa es un contrato privado que establece el compromiso de compra y venta y los términos de la operación. Es un paso importante, pero no transfiere la propiedad legalmente. Solo otorga derechos personales entre las partes. Un tercero podría, por ejemplo, embargar la propiedad al vendedor después de la firma del boleto pero antes de la escritura, o incluso el vendedor podría intentar venderla a otra persona. La escritura pública, en cambio, es un instrumento público que, una vez inscripto en el registro, otorga el derecho real de propiedad, oponiéndose a cualquier reclamo de terceros.

¿Pueden variar los porcentajes de gastos que mencionan?

Los porcentajes de honorarios y algunas tasas se actualizan periódicamente por el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos y las autoridades correspondientes. Los valores proporcionados corresponden a mayo de 2025 según la información disponible. Siempre es recomendable consultar con un escribano de confianza para obtener una estimación precisa y actualizada al momento de su operación, ya que pueden existir pequeñas variaciones o particularidades según el caso.

Conclusión

La adquisición o venta de un inmueble es un proceso complejo que requiere una comprensión clara de todos los costos involucrados. La planificación financiera y el cálculo preciso de los gastos de escrituración son tan importantes como el precio de venta de la propiedad. Ignorar estos “costos invisibles” puede generar desequilibrios presupuestarios y situaciones inesperadas.

Esperamos que este desglose detallado de los gastos de escrituración en CABA, incluyendo el rol de cada parte y las posibles exenciones, le sirva como una guía invaluable. Contar con el asesoramiento de profesionales (escribanos e inmobiliarios) y utilizar herramientas de cálculo como las que hemos planteado, le permitirá tomar decisiones informadas, evitar sorpresas desagradables y asegurar que su operación inmobiliaria se desarrolle de la manera más fluida y exitosa posible. Recuerde, la tranquilidad de su inversión comienza con una buena planificación y un conocimiento exhaustivo de cada uno de los gastos que deberá afrontar.

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