Costo de Escriturar una Casa en CABA: Guía Completa

La adquisición de una vivienda representa una de las decisiones financieras más significativas en la vida de cualquier persona. Más allá del precio de la propiedad en sí, es fundamental considerar una serie de gastos adicionales indispensables que forman parte del proceso. Entre ellos, la escrituración del inmueble se erige como el paso final y, a la vez, uno de los más importantes, ya que no solo formaliza la operación, sino que también otorga seguridad jurídica al comprador, garantizando una transferencia de dominio correcta y legal.

Este proceso conlleva una serie de desembolsos que pueden sumar un porcentaje considerable del valor total de la propiedad. Desde los honorarios del escribano hasta los impuestos y tasas exigidos por el Estado, tanto el comprador como el vendedor deben afrontar distintos costos para completar la transacción. Estos montos varían significativamente según la ubicación del inmueble y las normativas vigentes en cada jurisdicción. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), los gastos de escrituración incluyen el Impuesto de Sellos, los certificados e informes previos, los honorarios notariales y la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. A continuación, desglosaremos cuáles son los costos de escrituración actualizados, ofreciendo una guía detallada para que compradores y vendedores puedan calcular con precisión el dinero necesario para concretar la operación.

La Importancia Crucial de la Escrituración

La escrituración es el acto mediante el cual se formaliza legalmente la transferencia de propiedad de un inmueble. Es el documento público que certifica que una persona ha adquirido el dominio de una propiedad, inscribiéndola a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin una escritura pública debidamente inscripta, la compraventa no es oponible a terceros y el comprador no es reconocido legalmente como el propietario. Este proceso es vital para evitar futuros litigios y garantizar la validez de la operación a largo plazo.

Desglose de Gastos: Quién Paga Qué en CABA

En el proceso de escrituración de una propiedad en CABA, tanto el vendedor como el comprador asumen gastos específicos. Tradicionalmente, el vendedor se encarga de abonar los costos previos a la firma de la escritura, así como parte de los honorarios del escribano, mientras que el comprador cubre los gastos posteriores y la mayor parte de los honorarios. Esta distribución, sin embargo, puede ser modificada por acuerdo entre las partes, aunque lo usual es seguir las normativas establecidas.

Gastos a Cargo del Vendedor

El vendedor debe asegurar que la propiedad se transfiera libre de gravámenes y deudas, lo que implica una serie de costos:

• Certificados e Informes: Antes de la escritura, el vendedor debe obtener documentos que habiliten la operación, como el certificado de dominio (que verifica quién es el titular y si existen embargos o hipotecas) y el informe de inhibiciones (que asegura que el vendedor no está inhibido para vender). El costo de diligenciar estos informes puede alcanzar el 0,2% del precio del inmueble.
• Impuesto de Sellos: Este impuesto de carácter local, presente en CABA y otras jurisdicciones, tiene una alícuota del 3,5% sobre el valor de la propiedad en la Ciudad de Buenos Aires. Se divide entre las partes, por lo que el vendedor abona el 1,75%. No obstante, si la operación se destina a la compra de una vivienda única familiar y de ocupación permanente por parte del comprador, este impuesto puede estar exento o reducido para ambas partes, beneficiando al vendedor también.
• Deudas de la Propiedad: Cualquier deuda pendiente de expensas, Impuesto Inmobiliario (ABL) u otros servicios relacionados con la propiedad (gas, luz, agua) debe ser saldada por el vendedor antes de la escrituración para entregar el inmueble libre de cargas.
• Estudio de Títulos: Es una investigación minuciosa, realizada por el escribano o un abogado, sobre el historial jurídico del inmueble. Se analizan los antecedentes de la propiedad hasta 20 años hacia atrás, principalmente para detectar posibles vicios o fraudes. Este estudio genera un costo aproximado del 0,2% del precio de la operación.
• Comisiones Inmobiliarias: En CABA, la comisión que paga el vendedor a la inmobiliaria suele oscilar entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad, más IVA. Aunque es un gasto asociado a la venta, tiende a cobrarse antes de la firma de la escritura.
• Otros Gastos: Pueden incluir actualizaciones de planos, costos de desocupación del inmueble si fuera necesario, o cualquier otro gasto menor para dejar la propiedad en condiciones para la transferencia.

Gastos a Cargo del Comprador

El comprador, por su parte, asume los costos relacionados con la inscripción de la propiedad a su nombre y la mayor parte de los honorarios profesionales del escribano:

• Impuesto de Sellos: Al igual que el vendedor, el comprador abona el 1,75% del precio de escritura. Como se mencionó, si el inmueble adquirido es para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, este impuesto puede reducirse o eximirse.
• Tasas Registrales: Es una tasa variable que se paga por el derecho de inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Una medida positiva de 2024 fue la reducción de esta tasa a través del Decreto 902/2024, que la disminuyó a casi la mitad de su valor, llegando en algunos casos a ser de solamente el 0,3‰ (0.03%).
• Honorarios Profesionales del Escribano: El comprador de la propiedad es quien, por ley, abona el 2% de los honorarios del escribano, más IVA. Este monto puede ser pagado en pesos o en dólares, tomando como referencia el valor del dólar MEP.
• Comisión Inmobiliaria: La comisión que paga el comprador a la inmobiliaria se ubica entre el 3% y el 4% del valor de la propiedad. Estos honorarios están regulados por Ley y por el Colegio Profesional Inmobiliario, y al igual que en el caso del vendedor, suelen abonarse previo a la firma de la escritura.
• Aporte Notarial: Es un pequeño aporte que tiende a ser del 0,1% como máximo, destinado al Colegio de Escribanos.

Tabla Comparativa de Gastos Típicos de Escrituración en CABA (Estimados)

Impuestos Involucrados en las Escrituras de Compraventa

Las escrituras de compraventa de inmuebles están gravadas tanto a nivel local (provincial/CABA) como a nivel nacional:

• Impuesto de Sellos (Local):
  • En CABA: La alícuota es del 3,5% sobre el precio de la operación, el valor inmobiliario de referencia o la valuación fiscal, el que resulte mayor. La obligación se divide por mitades entre comprador y vendedor. Existe una exención para este impuesto hasta un monto determinado ($205.332.000 en abril de 2025) si el comprador adquiere su única propiedad en CABA y la destinará a vivienda familiar de ocupación permanente. En este caso, el impuesto se abona solo por la diferencia, y el vendedor también se beneficia de la exención.
  • En Provincia de Buenos Aires: La alícuota es del 2% sobre el precio o la valuación fiscal al acto. También hay exenciones, y la obligación es siempre mitad a cargo del vendedor y mitad a cargo del comprador.
• Impuestos Nacionales (a cargo del Vendedor): El vendedor está gravado por uno de los siguientes impuestos, que son excluyentes entre sí:
  • Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI): Con una alícuota del 1,5%, aplica si el inmueble fue adquirido por el vendedor antes del 1 de enero de 2018 y este es una persona humana que no actúa como empresa.
  • Impuesto a las Ganancias: Con una alícuota del 3%, aplica si el vendedor es una empresa o persona humana que realiza la venta en el marco de una actividad habitual, o si el inmueble fue adquirido después del 1 de enero de 2018 y no califica para el impuesto cedular.
  • Impuesto Cedular: Para inmuebles adquiridos por el vendedor a partir del 1 de enero de 2018, rige el impuesto cedular sobre la renta. El escribano no es agente de recaudación de este impuesto.

Preguntas Frecuentes sobre la Escrituración en CABA

¿Quién elige al escribano?

Generalmente, el comprador elige al escribano que intervendrá en la firma de la escritura pública de compraventa. Sin embargo, hay excepciones: si el inmueble es a estrenar (primera compra) o si el comprador queda adeudando más del 20% del precio, el vendedor puede elegir al escribano. Si un banco o un tercero presta dinero al comprador para la adquisición del inmueble y este lo hipoteca como garantía, el banco o tercero elige al escribano de la hipoteca, mientras que el comprador mantiene la elección del escribano de la compraventa (según el art. 1 de la Ley 25093).

¿Dónde se firma la escritura?

La escritura se firma en el lugar que las partes acuerden o, en su defecto, en el lugar donde debe efectuarse el pago.

¿Cómo se paga el precio?

El precio puede abonarse por cualquier medio de pago: efectivo, cheque, transferencia bancaria o depósito en cuenta. Es importante tener en cuenta que si es por transferencia bancaria, se debe verificar la acreditación de los fondos en la cuenta del vendedor antes de otorgar el recibo de pago. En caso de abonarse con cheque, dado que es una orden de pago, posteriormente deberá otorgarse una escritura de recibo para formalizar la cancelación.

¿En qué moneda se paga el precio?

El precio se paga en la moneda pactada por las partes (pesos, dólares, euros u otras). La moneda elegida debe figurar explícitamente en el texto de la escritura. Si el pago se realiza en moneda extranjera, el escribano dejará constancia en la escritura de su equivalente en moneda nacional, de acuerdo con la cotización tipo vendedor al cierre del día hábil anterior a la escritura en el Banco de la Nación Argentina. Este monto resultante es el que se utiliza para determinar los impuestos correspondientes.

¿Cuáles son los gastos de la escritura y quién los paga?

Como se detalló anteriormente, el vendedor abona todos los gastos relacionados con la verificación de su título y del estado de dominio y deudas del inmueble (certificados del registro de la propiedad inmueble, certificados administrativos, estudio de títulos), liberación de impuestos y el derecho de escritura, entre otros. El comprador abona todos los gastos correspondientes a la obtención de su título de propiedad (fojas notariales, tasa de inscripción, diligencia de inscripción, minutas, legalización del documento) y los honorarios profesionales del escribano. Es importante recordar que las partes pueden convenir que uno solo de ellos asuma la totalidad de los gastos, aunque no es lo más común.

¿Qué documentación debe entregar el vendedor al escribano?

• Copia de su documento nacional de identidad y constancia de CUIL o CUIT de los propietarios, cónyuge o convivientes, de corresponder.
• Título de propiedad original.
• Última boleta paga del impuesto municipal (ABL), Rentas (Impuesto Inmobiliario) y Aysa.
• Estado parcelario (si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires).
• Si el inmueble está en propiedad horizontal: liquidación de expensas y datos del administrador del consorcio, copia del reglamento de copropiedad y administración, últimas boletas de servicios (teléfono, gas, luz).
• Si el precio es superior a $1.500.000 (valor de referencia sujeto a actualización): Certificado de oferta a la transferencia de inmuebles (COTI).
• Si corresponde: Certificado de no retención en el impuesto a la transferencia de inmuebles.
• Cualquier otra documentación que el escribano considere necesaria según la índole del negocio.
• El vendedor además debe completar la planilla de datos personales.

¿Qué documentación debe brindar el comprador?

• Copia de su documento nacional de identidad y CUIL o CUIT.
• Debe completar la planilla de datos personales. Las partes deberán informar si son personas expuestas políticamente y/o sujetos obligados de la Unidad de Información Financiera.
• Debe justificar el origen de los fondos con los que adquiere el inmueble; la cantidad y tipo de documentación requerida dependerá del valor de la operación.
• Debe informar al escribano sus necesidades particulares (por ejemplo: afectar al régimen de protección de la vivienda familiar o requerir que el inmueble sea un bien propio).

¿Cuándo se entrega la posesión del inmueble vendido?

Normalmente, el vendedor entrega el inmueble el mismo día de la firma de la escritura. No obstante, podrá solicitar al comprador, con anticipación y acuerdo, quedarse en el inmueble unos días adicionales para facilitar su mudanza; en ese caso, se convertirá en tenedor del inmueble por un período acotado.

¿Cuáles son las obligaciones del escribano?

El escribano tiene varias obligaciones fundamentales en el proceso de escrituración:

• Recaudar el Impuesto de Sellos y el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles o a las Ganancias, según corresponda, y entregarlos al fisco (Ciudad, Provincia o Nacional).
• Recaudar para el fisco las tasas municipales e impuestos inmobiliarios que adeude el vendedor y abonarlos.
• Respecto de las expensas y los servicios, si bien el escribano no es agente de retención, suele colaborar activamente con las partes para asegurar que el comprador reciba el inmueble libre de deudas.
• Dentro de los 45 días de autorizada la escritura, el escribano debe ingresarla en el Registro de la Propiedad Inmueble para su inscripción, un trámite que suele demorar un promedio de 60 días.

Comprender a fondo todos estos costos y procedimientos es esencial para que la compra o venta de una propiedad en CABA sea una experiencia transparente y exitosa, libre de sorpresas financieras y con la tranquilidad que otorga la seguridad jurídica.

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